Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym nie jest najlepsza. Jak wynika z badań przeprowadzonych przez ESPON, Polska posiada jeden z najniższych wskaźników dostępności najmu w całej Unii Europejskiej. Politykę rządową w tym zakresie komentuje krytycznie Adrian Zandberg – poseł oraz współzałożyciel partii Razem, a także kandydat tej partii w wyborach prezydenckich. W audycji „Gość Radia Zet”, która odbyła się 11 lutego na antenie Radia Zet, a której zapis możemy znaleźć na YouTube, Zandberg powiedział (czas nagrania: 22:32):
To, co robi w tym momencie ten rząd w polityce mieszkaniowej, to jest obraźliwy żart. Mamy do czynienia z obscenicznie wysokimi czynszami i te czynsze nie biorą się znikąd. Ludzie oddają 60–70% tego, co zarabiają, po prostu na swój dach nad głową, żeby móc się utrzymać i normalnie pracować, co nie jest normalne.
Wypowiedź Zandberga, w nieco zmodyfikowanej formie, została następnego dnia zamieszczona w postaci wpisu na platformie X przez profil Gość Radia ZET:
Do 1 maja 2025 roku powyższy wpis uzyskał ponad 8200 wyświetleń, 343 polubienia i 4 komentarze, natomiast pełny wywiad z Adrianem Zandbergiem, opublikowany w serwisie YouTube przez kanał Radia Zet – ponad 61 tysięcy wyświetleń i 1,2 tysiąca polubień.
Przystępność najmu w Polsce
W artykule pt. Affordability of Rental Apartments in Poland in Comparison to Selected European Union Countries (pol. Przystępność cenowa mieszkań na wynajem w Polsce w porównaniu z wybranymi krajami Unii Europejskiej), opublikowanym na łamach Management Papers of Silesian University of Technology, badacze z Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu ustalili, że w I kwartale 2024 roku mieszkańcy dużych polskich miast płacili za wynajem mieszkania od 25% do 50% swojego miesięcznego dochodu. Jak widać na poniższym wykresie, wskaźnik dostępności najmu „w Łodzi, Poznaniu i Katowicach spadł poniżej 30%, natomiast w Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu nie przekraczał 35%. Jedynie w Warszawie, mimo spadku, nadal pozostawał wysoki i wynosił 49,23%”.
Należy podkreślić, że dane wykorzystane w powyższej analizie dotyczą średnich ofertowych cen najmu mieszkania dwupokojowego w 7 największych miastach Polski oraz średnich miesięcznych wynagrodzeń brutto w sektorze przedsiębiorstw w tych miastach na koniec każdego kwartału w latach 2019–2024 (s. 97).
We wrześniu 2024 roku Polski Instytut Ekonomiczny przedstawił inne dane. Tym razem analizowano stosunek średniej ceny najmu mieszkania bez rozróżnienia ze względu na jego powierzchnię do średniego wynagrodzenia oraz do mediany wynagrodzeń. Badaniem objęto sześć największych polskich miast: Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław i Warszawę.
Najmniejszą część średniego wynagrodzenia za wynajem mieszkania po średniej cenie ofertowej płaci się w Łodzi (21,9%), a najwyższą – w Warszawie (31,3%). Podobna zależność występuje w przypadku mediany wynagrodzeń: w Łodzi wynajem takiego mieszkania stanowi 28,9% mediany, natomiast w Warszawie jest to aż 47,7%.
Dane przedstawione na wykresie pokazują, że ani w przypadku średniej zarobków, ani w przypadku ich mediany wartości nie osiągają poziomu 60–70%. Oznacza to, że nawet jeśli wypowiedź posła Zandberga oddaje doświadczenia części społeczeństwa, nie można jej uznać za reprezentatywną dla ogółu.
Prawdopodobnie najnowsze badanie rynku najmu, opublikowane w marcu 2025 roku, zostało przeprowadzone przez Rankomat.pl i Rentier.io. W analizie uwzględniono wyłącznie medianę wynagrodzeń, pomijając średnie zarobki. Badaniem objęto 17 dużych polskich miast, porównując stosunek średniej ceny najmu mieszkania o powierzchni 50 m² do mediany miesięcznego wynagrodzenia netto w poszczególnych lokalizacjach. Jak pokazuje poniższa tabela, mieszkańcy tych miast przeznaczali na sam najem od 41% do 61% swoich miesięcznych dochodów.
Jak widać, nawet przy założeniach przyjętych w opisanym wyżej badaniu (takich jak uwzględnienie wynagrodzeń netto zamiast brutto), jedynie w najdroższym mieście – Warszawie, gdzie najem mieszkania o powierzchni 50 m² pochłania 61% miesięcznych dochodów – sytuacja wpisuje się w tezę lidera Razem.
Poprosiliśmy więc posła Zandberga o doprecyzowanie swojej wypowiedzi. W szczególności chcieliśmy poznać odpowiedzi na następujące pytania:
- Jaka część Polaków wydaje 60–70% tego, co zarabia, na „swój dach nad głową”?
- Czy chodzi o wynagrodzenie netto czy brutto?
- Czy do wydatków na „swój dach nad głową” należy wliczyć także wydatki inne niż koszt najmu mieszkania (np. czynsz, rachunki itd.)?
- Na jakich badaniach poseł Zandberg oparł swoją wypowiedź?
Niestety, do momentu publikacji tego artykułu nie otrzymaliśmy od posła Zandberga żadnej odpowiedzi.
A co z zarabiającymi najmniej?
Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 12 września 2024 roku, od 1 stycznia 2025 roku wynagrodzenie minimalne wynosi w Polsce 4666 zł. Oznacza to, że pracownik zatrudniony na podstawie umowy o pracę, który otrzymuje wynagrodzenie właśnie w tej wysokości, dostaje „na rękę” ok. 3500 zł.
Jak wyglądają ceny najmu w dużych polskich miastach i na jakie mieszkanie można sobie pozwolić przy takich zarobkach? Rozpatrzmy trzy przypadki.
Wynajem mieszkania po średniej cenie ofertowej
W niedawno opublikowanym przez Otodom Analytics „Raporcie z rynku najmu” czytamy, że w styczniu 2025 roku najbardziej przystępnym cenowo pod tym względem miastem były Kielce, gdzie średnia cena ofertowa wyniosła 1997 zł. Oznacza to, że osoba zarabiająca pensję minimalną, aby wynająć „średnie” mieszkanie w Kielcach, musiałaby przeznaczyć na ten cel około 57% swojego wynagrodzenia netto (nie wliczając czynszu i dodatkowych rachunków).
W większych miastach sytuacja jest jednak znacznie trudniejsza. W Poznaniu średnia ofertowa cena najmu wyniosła w styczniu tego roku 2596 zł, a we Wrocławiu – 3136 zł. Zatem w tych miastach wynajęcie przeciętnego mieszkania pochłaniałoby miesięcznie odpowiednio 72% i 90% pensji minimalnej. Nie można też nie wspomnieć o stolicy, w której średnia cena wynajmu wynosi aż 5017 zł, czyli o ponad 1500 zł więcej niż pełne wynagrodzenie minimalne netto.
Wynajem średniego mieszkania 50 m²
W tym miejscu odwołujemy się ponownie do analizy Rankomat.pl i Rentier.io przywołanej w poprzedniej sekcji. Jak już wspomniano, najtańszym z badanych miast pod względem kosztu najmu mieszkania o powierzchni 50 m² była Częstochowa – średni miesięczny koszt najmu wyniósł tam 1877 zł, co stanowi 54% minimalnego wynagrodzenia netto. W Poznaniu za podobne mieszkanie trzeba zapłacić średnio 2800 zł, czyli aż 80% pensji minimalnej. W Warszawie natomiast koszt najmu sięga 3881 zł, co ponownie lokuje stolicę poza skalą – osoby zarabiające 3500 zł netto zasadniczo nie są w stanie wynająć tam mieszkania o powierzchni 50 m².
Wynajem małego mieszkania do 40 m²
A co z najmniejszymi mieszkaniami, których powierzchnia nie przekracza 40 m²? Według raportu Otodom Analytics to właśnie małe, dwupokojowe mieszkania są tymi najczęściej wyszukiwanymi.
W tańszych miastach, takich jak wspomniane wcześniej Częstochowa czy Kielce, koszt wynajmu małego mieszkania wynosi odpowiednio 1491 zł i 1693 zł, co odpowiada 43% i 48% pensji minimalnej netto. W Poznaniu cena najmu to 2048 zł, czyli 56% wynagrodzenia minimalnego, natomiast w Warszawie jest to już 2921 zł, co stanowi aż 83% tego, co najgorzej zarabiający dostają miesięcznie „na rękę”.
Podsumowanie i werdykt
W artykule przeanalizowaliśmy wypowiedź Adriana Zandberga, który stwierdził, że Polacy oddają 60–70% swoich dochodów na wynajem mieszkań. Zestawiliśmy tę tezę z wynikami trzech badań rynku najmu, pokazując, że tak wysoki odsetek dochodu dotyczy jedynie osób o najniższych zarobkach oraz – w przypadku jednego z badań – mieszkańców najdroższego polskiego miasta: Warszawy. W większości analizowanych przypadków koszt najmu waha się jednak od 25% do 50% przeciętnych dochodów.
Uzyskanie odpowiedzi od posła Zandberga, precyzującej jego wypowiedź, z pewnością pozwoliłoby rozwiać wątpliwości związane z niejasnością jego tezy. Takiej odpowiedzi jednak nie otrzymaliśmy. W związku z tym stwierdzamy, że choć wypowiedź polityka (w formie, w jakiej ją przedstawił) zwraca uwagę na pewne problemy dotyczące przystępności cen najmu w Polsce, zawarte w niej uogólnienie nie znajduje pełnego potwierdzenia w dostępnych danych.
